Come calcolare gli interessi di un mutuo: formula, esempio e calcolo della rata

Comprendere come funzionano interessi e rate è il primo passo per scegliere il mutuo giusto. In questa guida ti spieghiamo tutto in modo semplice, con esempi concreti, dalle formule di base fino al calcolo della rata.

Partiamo dalle basi. Il primo passo per capire bene cosa sia e come funziona un mutuo è avere ben chiaro da quali elementi è composto:

• Capitale: è l’importo del mutuo di cui hai bisogno per acquistare la tua casa
• Tasso di interesse: è la percentuale della somma ricevuta che paghi in più alla banca per ottenere il finanziamento, puoi scegliere tra tasso fisso, variabile e variabile con CAP
• Periodicità della rata: il mutuo prevede solitamente rate mensili di rimborso del capitale e degli interessi
• Durata: è il tempo che hai a disposizione, di solito espresso in anni, per restituire completamente il prestito alla banca

Sulla base di questi elementi è possibile calcolare gli interessi che dovrai pagare in più per restituire il mutuo alla banca.

La formula per calcolare gli interessi di un mutuo è abbastanza complessa, infatti i mutui utilizzano un sistema di calcolo chiamato “ammortamento alla francese”, in cui gli interessi sono calcolati sul debito residuo, che si riduce progressivamente con il pagamento delle rate.

Gli interessi sono calcolati, per ogni rata, sulla base del capitale residuo con la seguente formula, nella sua versione semplificata: Capitale × Tasso/periodicità della rata.

Facciamo un esempio pratico. Ipotizziamo che per acquistare la casa dei sogni tu abbia bisogno di un mutuo pari a 100.000 euro. Il Tasso di interesse applicato dalla banca è del 3% e, la Durata che scegli è, per semplificare, pari a 1 anno, con 12 rate mensili. Ovviamente di solito la durata del mutuo è superiore a un anno, questo esempio serve solo per aiutarti a capire la logica di calcolo degli interessi.

Ad esempio, per il caso riportato, gli interessi della prima rata sono calcolati in questo modo: 100.000 euro × 3%/12 = 250 euro.

Per le rate successive alla prima, si applica la stessa formula, sostituendo il capitale iniziale (100.000 euro) con il capitale residuo.

In questo modo puoi provare a capire in anticipo la somma complessiva che dovrai restituire alla banca, sommando gli interessi al capitale che hai richiesto. Per restituire alla banca questa somma pagherai un numero di rate variabile che dipende dalla periodicità e durata che hai scelto.

Ogni rata contiene una quota di interessi e una di capitale.

Nel piano di ammortamento alla francese, l’importo della rata è sempre costante. All’inizio del mutuo la quota di interessi è più alta della quota capitale, mentre col passare degli anni diminuirà a favore della quota capitale.

Riprendendo l’esempio di prima, qui puoi vedere il dettaglio del relativo piano di ammortamento alla francese (gli importi sono arrotondati per semplicità di esposizione):

Come si vede dalla tabella, più passa il tempo, più diminuisce la quota interessi della rata e aumenta la quota capitale.

Il tasso fisso rende il mutuo prevedibile e più facile da gestire perché la rata non varia nel tempo e ti permette di pianificare le spese gestendo al meglio le tue disponibilità.

Se scegli un mutuo a tasso variabile, la rata non è fissa, quindi può salire o scendere nel tempo in base a come cambiano i tassi di mercato. Il tasso di interesse applicato alla singola rata è calcolato sommando l’indice di riferimento vigente all’inizio del periodo di calcolo della rata (di solito l’Euribor 1 Mese, che cambia mensilmente, o il Main Refinancing Operations - MRO della Banca Centrale Europea) e lo spread (la percentuale fissa, indicata nel contratto di mutuo, aggiunta dalla banca).

Per esempio, se l’indice di riferimento Euribor 1 Mese è pari al 2% e lo spread della banca è pari all’1%, il tasso di interesse variabile sarà pari al 3%. Se l’Euribor 1 Mese sale al 3%, il nuovo tasso sarà pari al 4%.

Ovviamente, se gli indici di riferimento scendono, la rata del mutuo sarà più bassa, mentre se salgono sarà più alta.

Quando richiedi un mutuo, solitamente hai la possibilità di scegliere anche il tasso variabile con CAP. Con questa soluzione sai da subito il tasso massimo che potrà esserti applicato. Così puoi sfruttare i vantaggi del tasso variabile e proteggerti dai suoi possibili rialzi.

Quando arriva il momento di scegliere un mutuo, non conviene concentrarsi solo sul valore della rata. Ci sono altri fattori che conviene considerare prima di decidere:

• Sostenibilità della rata: quanto sei in grado di pagare al mese per il mutuo per sentirti tranquillo? Di solito, il consiglio è avere una rata che non supera il 30-35% del tuo reddito
• Stabilità del reddito: valuta bene questo aspetto per scegliere tra tasso fisso, variabile e variabile con CAP
• Durata del mutuo: tieni presente che più breve è la durata, meno interessi pagherai alla banca, ma più alta diventerà la rata. Se scegli una durata più lunga, avrai più flessibilità, ma pagherai più interessi
• Confronto delle Informazioni Generali sul credito immobiliare:  se stai valutando un mutuo puoi conoscere in modo chiaro caratteristiche, costi e condizioni delle varie soluzioni prima della scelta.

Se vuoi altre preziose informazioni utili alla scelta puoi consultare la pagina dedicata di Banca d’Italia al seguente link HTTPS://WWW.BANCADITALIA.IT/PUBBLICAZIONI/GUIDE-BI/GUIDA-MUTUO/INDEX.HTML.

Il modo più semplice e rapido per sapere in anticipo quanto dovrai pagare per il tuo mutuo è utilizzare uno dei simulatori online. Si tratta di strumenti digitali semplici e intuitivi che ti permettono di calcolare la rata mensile, gli interessi totali, il costo totale del credito, ma anche di confrontare durate diverse e le opzioni di tasso.

Le banche mettono a disposizione i simulatori del mutuo sui propri siti online, per aiutare gli utenti a confrontare e scegliere le diverse proposte. Anche Intesa Sanpaolo ti offre un’ampia gamma di soluzioni e la possibilità di simulare la rata online: HTTPS://WWW.INTESASANPAOLO.COM/IT/PERSONE-E-FAMIGLIE/PRODOTTI/MUTUI.HTML